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Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire qui permet à toute personne (physique ou morale, publique ou privée) d'édifier une construction.
Il permet de vérifier que la construction envisagée respecte les différentes règles issues du code de l'urbanisme régissant le droit à construire, et notamment le document d'urbanisme applicable, qui détermine notamment les surfaces maximales, hauteurs, aspects, destinations de la construction, etc. Le document d'urbanisme définit notamment la surface constructible sur chaque parcelle de terrain, les types de bâtiments autorisés (logements, activités, agricoles, ...), les hauteurs permises, ainsi que des servitudes d'utilité publique applicables au terrain.



Par contre, il n'a pas pour objet d'assurer le respect des règles de droit privé ou des normes de construction ou d'habitabilité. À ce titre, il est « délivré sous réserve du respect du droit des tiers ».
La réglementation du permis de construire a été profondément réformée par l'ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret d'application du 5 janvier 2007, entrés en vigueur le 1er octobre 2007.

Le permis de construire est maintenant exigible pour la construction, modification ou rénovation de toutes les constructions fixes dans les circonstances suivantes :
création d'une surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ;
modification des structures porteuses ou de la façade d'un bâtiment, mais seulement si dans le même temps s'opère un changement de destination des locaux concernés ;
modification du volume du bâtiment ;
et percement ou agrandissement d'une ouverture sur un mur extérieur.
Une procédure simplifiée (la Déclaration préalable de travaux ou DP) est applicable pour les travaux suivants :
création d'une Surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m², voire 40 m² suivant la zone urbanisée de la commune;
jusqu'au 31 décembre 2011, transformation de plus de dix mètres carrés de surface hors œuvre brute en surface hors œuvre nette
changements de destination d'usage d'un bâtiment existant;
travaux de ravalement;
et travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant.
Ces critères sont applicables hors servitudes localement spécifiques. Il convient de toujours vérifier si tel ou tel terrain ou bâti est ou non inclus dans une zone d'urbanisme particulière : protection de l'environnement, protection de monument historique... ou zone possédant ses propres critères. De telles servitudes peuvent soit exiger l'obtention d'un permis de construire là où une simple déclaration suffirait ailleurs, soit entraîner des conditions supplémentaires et/ou plus astreignantes pour l'obtention des permis de construire.
À compter du 1er mars 2012, les surfaces exprimées en SHON ou SHOB sont considérées comme exprimées en surface de plancher

Dès l'obtention du permis de construire, le permis de construire est publié en mairie (affichage administratif).



Il doit également être obligatoirement affiché visiblement depuis la voie publique sur le terrain par le propriétaire, dans les formes définies par les textes (cf. art A 424-17 du Code de l'urbanisme). La date de mise en place de cet affichage démarre le délai légal (deux mois) durant lequel les tiers ont la possibilité de contester la légalité du permis de construire, s'ils estiment que leurs droits sont lésés par la réalisation du projet. C'est pourquoi il est conseillé de faire constater la réalité de cet affichage par deux, voire trois constats d'huissier.
Pour que le délai de recours puisse courir, il faut que le panneau reste en place de manière ininterrompue durant deux mois. Si l'affichage du permis sur le terrain est interrompu (par exemple effacement des mentions, ou panneau arraché) pendant le délai de deux mois, même brièvement, l'affichage doit être recommencé. À défaut, le délai de recours ne commence pas à courir.
En outre, le panneau est censé rester en place pendant toute la durée du chantier.

À l'ouverture du chantier, le maître d'ouvrage doit déposer en mairie un formulaire de déclaration d'ouverture de chantier (DOC).



À l'achèvement des travaux un formulaire doit être également déposé en mairie : une déclaration attestant achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Les services compétents peuvent provoquer alors une visite pour vérifier la conformité de la réalisation avec les plans déposés, et contester la déclaration du maître de l'ouvrage sous un délai de 3 mois en règle générale. Ce document sera ultérieurement indispensable en cas de vente ou de modification de la construction.